5年前买房向银行贷了100万，现在房贷利率跌了，有必要提前还吗？

　　近日，有不少城市都有房贷利率下调的消息传出。而根据机构监测数据显示，2020年12月全国首套房贷款的平均利率也是在连涨23个月之后出现了下跌，这对打算贷款买房的人来说无疑是个好消息。不过对于那些在房贷利率较高时贷款买了房的人来说就亏了。那么，在房贷利率下降后，之前贷款买了房的人，有没有必要进行提前还贷呢?

　　贷款利率下调后，提前还贷有没有必要?

　　首先，看是哪种贷款利率下调以及与银行签的是哪种贷款利率。如果是基准利率下调，且跟银行签的是浮动利率贷款，那房贷利率也会跟着下调，也就没有必要提前还贷;可如果签的是固定利率贷款，房贷利率不会随贷款利率下调而下调，就有提前还贷的必要。而如果基准利率没动，只是银行自行下调贷款利率，此时无论签的是浮动利率还是固定利率，房贷利率都不会下调，此时就有提前还贷的必要了。

　　其次，看还款的剩余时间。如果还款剩余时间没多久了，此时本金和利息也没多少了，提前还款的必要性也就不大了。但如果还款期限还比较长，那提前还款就可能有必要了。

　　举例来说，5年前，我国5年期限以上的房贷基准利率为6.15%，如今下降到了4.9%。假如某人5年前为买房向银行申请了100万的贷款，贷30年，签的是固定利率贷款，等额本息还款。在还了5年后，剩下的未还的本金还剩94.75万。如果要继续还款，那么接下来25年还需要支付95.3万的利息，可如果以目前的贷款利率从银行贷94.75万，贷款期限25年，然后用这些贷款来提前把之前剩下的贷款还清，就只需要支付69.77万的利息，相比继续还款要少付25.53万的利息。

　　再次，看通货膨胀率。因为有通货膨胀的存在，钱是在不断贬值的，这就能使未来实际还的钱变少，所以如果通货膨胀率比较高的话，那就没有必要提前还贷。但如果通货膨胀率比较低的话，那就有必要提前还贷。就拿上方的例子来说，如果通货膨胀率在6.15%以上，那提前还贷也没多大必要，因为通货膨胀率就已经抵消房贷利率了。

　　当然，在通货膨胀率较高时，提前还贷也并不是不可以，如果还能以较低的利率从银行贷到款的话，提前还贷仍然是可以省下不少利息的。只不过，如果通货膨胀率真在6.15%以上的话，银行贷款利率恐怕也不止有4.9%了。

　　所以这里主要考虑的还是能否从银行拿到更低的贷款利率，只要能拿到的贷款利率比之前的低，就可以提前还贷。

　　手上没钱要怎么提前还贷?

　　有人或许会说：我倒是想提前还款，但是手上没那么多钱啊!其实这个问题也好解决，至少有两个办法可解决资金问题。

　　第一个办法就是用房产或其他资产做抵押继续向银行贷款，用贷款把之前剩余的贷款还清。只要贷款利率低于之前的房贷利率，这样的操作就是划算的。

　　第二个办法就是把房子卖出去，用卖房的钱把之前剩余的贷款还清，然后再重新贷款买一套房。仍然用上方的例子来说，某人5年前以6.15%的贷款利率贷款100万买了一套房，现在房子涨到了200万，就可以先以200万把房子卖出去。拿到钱之后先还清银行94.75万的贷款，然后用剩下的钱作为首付，再向银行以4.9%的利率贷款94.75万，买一套同样价值200万的房子。这样操作看似多此一举，但实则可以省下20多万的利息，只是操作起来有些麻烦而已。

　　由此来看，在贷款利率下调后，从经济利益的角度来说，提前还贷在大多时候还是有必要的。